Contratto preliminare: registrazione, trascrizione e cosa controlla il notaio

⚖️ Cos’è il contratto preliminare (compromesso)?

Il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, è un accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo (rogito).
Non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma crea un vincolo giuridico vincolante: chi si impegna a vendere o acquistare può essere costretto all’adempimento o risarcire i danni in caso di inadempimento.

📌 Fonte: art. 1351 c.c. e artt. 1321 e seguenti c.c.

🖋️ Forma e contenuto

Il preliminare può essere:

• Privato semplice (scrittura privata non autenticata)

• Autenticato da notaio (necessario per trascrizione)

• Redatto per atto pubblico notarile

Deve contenere:

• Dati anagrafici delle parti

• Descrizione dell’immobile e dati catastali

• Prezzo pattuito e modalità di pagamento

• Termini per il rogito

• Caparra confirmatoria o acconti (facoltativi)

• Dichiarazioni urbanistiche e catastali (non necessarie ma opportune per anticipare i controlli)

🧾 È obbligatoria la registrazione del preliminare?

✅ Sì. La registrazione è obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

📌 Riferimento: art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986

💶 Imposte dovute alla registrazione:

• Imposta fissa: € 200

• Imposta di registro proporzionale:

  • 0,50% sulla caparra confirmatoria

  • 3% su eventuali acconti sul prezzo

📌 Le somme versate al preliminare vengono detratte dalle imposte dovute al rogito definitivo.

🧱 Differenza tra registrazione e trascrizione

🧾 Quando e perché trascrivere il preliminare?

La trascrizione nei registri immobiliari è facoltativa (tranne in caso di immobili in corso di costruzione in cui è obbligatoria per legge), ma altamente consigliata quando:

• Il rogito è rimandato a molti mesi dopo il preliminare

• Vi sono acconti significativi già versati

• L’immobile è sottoposto a rischi (ipoteche, vendite plurime, pignoramenti)

📌 Riferimento: art. 2645-bis c.c.

✅ Effetti della trascrizione:

• Rende opponibile ai terzi il contratto preliminare

• Protegge l’acquirente da vendite multiple o ipoteche successive

• Ha validità di 12 mesi dalla data pattuita per il rogito (termine massimo: 3 anni)

🏛 Cosa fa il notaio

Il notaio può:

• Redigere o autenticare il preliminare

• Effettuare visure ipotecarie e catastali preventive

• Curare la registrazione telematica all’Agenzia delle Entrate

• Trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari

• Attestare la data certa e la conformità urbanistica/catastale (a livello giuridico) anticipata

🧮 Esempio pratico

✔️ Preliminare per immobile da € 180.000
✔️ Caparra confirmatoria: € 40.000
✔️ Acconto sul prezzo: € 20.000

Imposte da versare alla registrazione:

• € 200 (fisso)

• € 200 (0,5% su € 40.000)

• € 600 (3% su € 20.000)
  Totale imposte: € 1.000

➡️ Queste somme si recuperano in sede di rogito, se dichiarate correttamente.

A queste somme dovranno aggiungersi le marche da bollo in ragione di € 16 ogni cento righe di preliminare

✅ Conclusione

Il preliminare registrato e trascritto è la soluzione ideale per garantire la sicurezza giuridica dell’acquirente, soprattutto quando intercorre un tempo significativo tra firma e rogito.
Affidarsi al notaio fin da questa fase consente verifiche tecniche e fiscali preventive, tutela da rischi legali e pieno controllo sull’operazione.

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