Atto di compravendita: cosa fa il notaio e quali documenti servono per il rogito

⚖️ Cos’è l’atto di compravendita?

L’atto di compravendita immobiliare (o rogito notarile) è il documento pubblico con cui si trasferisce formalmente la proprietà di un immobile da un soggetto a un altro.
Viene redatto dal notaio e sottoscritto dalle parti dopo che tutte le condizioni pattuite nel contratto preliminare sono state rispettate.

📌 Fonte normativa: art. 1470 e seguenti c.c., art. 2643 c.c. per la trascrizione nei registri immobiliari.

🧭 Il ruolo del notaio nel rogito

Il notaio è garante della legalità dell’intera operazione. La sua funzione è imparziale e obbligatoria per legge nei trasferimenti immobiliari.

Le sue attività comprendono:

• Identificazione delle parti e verifica capacità giuridica

• Controllo titoli di proprietà dell’immobile (atti precedenti, visure)

• Verifica ipoteche, vincoli, servitù, pendenze giudiziarie

• Conformità urbanistica e catastale a livello giuridico (legge 78/2010 e D.L. 31 maggio 2010, n. 78)

• Registrazione, trascrizione e voltura dell’atto presso:

  • Agenzia delle Entrate (registro)

  • Conservatoria dei Registri Immobiliari (trascrizione)

  • Catasto (voltura automatica)

🎯 In pratica: nessun immobile è effettivamente acquistato finché il rogito notarile non è stipulato, registrato e trascritto.

📑 Quali documenti servono per il rogito?

🔹 Da parte del venditore:

• Copia del proprio atto di provenienza (rogito precedente, sentenza, donazione, ecc.)

• Certificato catastale aggiornato e planimetria

• Visura catastale storica

• Certificato di destinazione urbanistica (se terreno)

• Attestato di prestazione energetica (APE)

• Dichiarazioni di conformità impianti (in particolare se nuovo e venduto da impresa)

• Liberatoria condominiale (se immobile in condominio)

• Certificato di morte + successione trascritta (se il bene è pervenuto per eredità)

🔹 Da parte dell’acquirente:

• Documento d’identità e codice fiscale

• Eventuale documentazione per agevolazioni prima casa e credito d’imposta

• Eventuale atto di mutuo se finanziato da banca (in caso di contestualità)

• Stato civile (necessario per verificare il regime patrimoniale)

📌 Il notaio richiede sempre gli originali e verifica la coerenza tra i dati catastali e gli atti precedenti.

💶 Costi e imposte legate al rogito tra privati

📌 Tutte le imposte vengono versate dal notaio per conto delle parti tramite modello F24.

🔍 Controlli preliminari obbligatori

Il notaio non si limita a scrivere l’atto: compie una verifica tecnica strettamente giuridica completa.
Tra i controlli più rilevanti:

• Conformità tra planimetria catastale e stato di fatto a livello giuridico

• Assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri

• Assenza di pregiudizievoli nel ventennio precedente

• Titolarità effettiva del venditore

📌 Conseguenze della mancata trascrizione

Solo con la trascrizione presso la Conservatoria il diritto di proprietà viene opponibile a terzi.
Senza trascrizione, un acquirente successivo potrebbe risultare titolare prevalente.

✅ Conclusione

Il rogito non è una formalità, ma il momento giuridico cruciale in cui la proprietà passa da una parte all’altra.
Affidarsi a un notaio competente significa avere certezza giuridica, fiscale e tecnica.
Tutti gli atti vengono registrati, trascritti e comunicati agli enti pubblici con valore probatorio e tutela piena per acquirente e venditore.

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