Agevolazione prima casa: requisiti, tassazione e cosa controlla il notaio

⚖️ Cos’è l’agevolazione prima casa?

L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale previsto dalla legge italiana (art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986), che consente di pagare imposte ridotte sull’acquisto di un immobile da destinare a residenza principale.

Si applica a determinati requisiti soggettivi e oggettivi, e può variare a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa costruttrice.

📌 Requisiti per ottenere l’agevolazione

Per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, devono coesistere tutti i seguenti requisiti:

✅ Requisiti soggettivi (acquirente):

• Non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa acquistata con agevolazione prima casa, in qualsiasi Comune del territorio nazionale;

• Non possedere altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune dell’immobile che si intende acquistare;

• Impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito.

✅ Requisiti oggettivi (immobile):

• L’immobile deve appartenere a una categoria catastale abitativa ordinaria:

  • A/2 (civile)

  • A/3 (economica)

  • A/4 (popolare)

  • A/5, A/6, A/7

• Non deve essere di lusso (escluse categorie A/1, A/8, A/9)

• Deve essere destinato ad abitazione principale.

💶 Quali imposte si pagano con l’agevolazione?

📌 Il valore catastale viene calcolato applicando la rendita catastale rivalutata x coefficiente 115,5.
Se si acquista da impresa, invece, le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato.

⚠️ Decadenza dell’agevolazione e sanzioni

L’Agenzia delle Entrate revoca il beneficio se:

• L’acquirente non trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi

• Vende l’immobile entro 5 anni senza riacquistarne un altro con le stesse agevolazioni

• Dichiara il falso nei requisiti

➡️ Conseguenze:

• Versamento della differenza d’imposta non versata (dal 2% al 9%)

• Applicazione di sanzione amministrativa del 30%

• Interessi di mora

🏛 Cosa verifica il notaio per applicare l’agevolazione?

Il notaio ha l’obbligo di verificare:

• Le dichiarazioni rese dall’acquirente nell’atto

• La categoria catastale dell’immobile

• L’eventuale titolarità pregressa di immobili

• I termini per la residenza nel Comune (da annotare in atto)

In caso di mutuo contestuale, verifica anche la destinazione del finanziamento.

📌 Il notaio non rilascia agevolazioni ma è responsabile del corretto calcolo e versamento delle imposte agevolate tramite F24.

🧮 Esempio numerico (acquisto da privato)

• Prezzo: € 140.000

• Rendita catastale: € 400

• Valore catastale rivalutato (rendita × 115,5): € 46.200

Imposta di registro: 2% di € 46.200 = € 924 ma il minimo è di € 1000
Ipotecaria + catastale: € 100
Totale imposte: € 1.100
➡️ Risparmio rispetto al 9% su € 140.000: oltre € 11.000

✅ Conclusione

L’agevolazione prima casa consente un notevole risparmio fiscale, ma è soggetta a condizioni rigorose. Una dichiarazione errata o un cambio di programma possono comportare sanzioni rilevanti.
Un’analisi preventiva con il notaio garantisce correttezza formale e reale vantaggio economico.

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